O QUE É E COMO FUNCIONA O INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO?

Investir em imóveis sempre foi o desejo de várias pessoas no Brasil e nos EUA. Quando comecei o meu investimento imobiliário nos EUA, pude perceber rapidamente o grande potencial lucrativo deste nicho de mercado, que na minha opinião, é uma das melhores estratégias para quem esta buscando aumentar seu patrimônio, viver de renda com imóveis de locação ou capitalizar efetuando compra e venda.

Entendi o porque falarem que na terra do Tio Sam um dos pilares da riqueza é investir em imóveis.

Você deve estar me questionando neste momento: Com essa crise instalada no Brasil os imóveis não estão vendendo como antes, os preços dos imóveis despencaram porque alguns investidores como alternativa desesperada a crise venderam seus imóveis por valores abaixo do que valiam no mercado, quem possui imóveis de locação não esta conseguindo alugar com tanta facilidade e os que estão locados rendem no máximo 0,6% líquido ao mês. Arthur, como você está dizendo que investir em imóveis hoje é uma excelente opção?

Simples, quero te mostrar neste artigo que investir em imóveis de locação no local correto pode te render hoje a partir de 1,2% líquido ao mês, em dólar, e investindo a metade do que você deve estar investindo nos imóveis tradicionais ofertados pelo mercado imobiliário brasileiro.

Quero te mostrar também que você pode alavancar seu capital com a compra e venda de imóveis investindo muito pouco, caso seu capital seja pequeno, e lucrando bem mais em relação ao que a maioria dos investidores tem lucrado.

Vamos conversar um pouco sobre como funciona o mercado imobiliário nos EUA, e fazer um pequeno paralelo com o mercado imobiliário no Brasil, para que você entenda, conheça e tenha acesso as excelentes oportunidades de investimentos existentes aqui.

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO NOS EUA E BRASIL

Antes de iniciar, gostaria de deixar claro que o intuito do artigo não é desmerecer o mercado de investimento imobiliário do Brasil ou dos EUA, minha intenção é te mostrar os números reais deste tipo de investimento.

Quero te mostrar os melhores locais e os melhores percentuais de retorno que você pode encontrar no mercado de imóveis nos EUA. Tenho certeza que as informações que vou te passar agora, a maioria dos grandes investidores não querem que você saiba.

Vamos fazer uma comparação básica e simples, porém importante, entre Estados Unidos e Brasil no que se refere a investimento em imóveis.

Investimento imobiliário no Brasil

Investir em imóveis no Brasil já foi uma excelente oportunidade para ganhar muito dinheiro. A valorização absurda que os imóveis em pouco tempo proporcionavam, para quem os adquiriu na planta ou comprou um loteamento e construiu propriedades para revender, grandes percentuais de lucro.

Porém, todos nós sabemos que a realidade do Brasil hoje não é mais a mesma já que a crise econômica e política instalada em nosso amado país vem destruindo por completo todas a margens de lucro, como também vem dilatando o prazo de venda dos imóveis em vários meses, muitas vezes mais de 1 ano.

Uma das soluções dos investidores, construtores e empreendedores do setor imobiliário para esta situação, foi diminuir o preço dos seus imóveis buscando encurtar o prazo de venda para que o investimento continuasse atrativo.

Muitos deles sem sucesso ficaram com os imóveis fechados por meses e a única opção viável foi a locação para que o prejuízo fosse diminuído.

Aqui temos um enorme problema para quem é investidor: Retorno x Prazo.

Todos nos buscamos maiores rendimentos no menor espaço de tempo possível. Uma vez que a “lei do investidor” é completamente destruída por fatores econômicos ou de mercado, é preciso repensar sobre as estratégias de investimentos que devem ser adotadas dai para frente.

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Investimento em imóveis de locação no Brasil

Antes de toda essa crise instalada no Brasil, as propriedades de locação no Brasil sempre foram um excelente atrativo para diversos investidores, empreendedores e construtores.

Excelente valorização do imóvel, viver de renda com seus ativos e aumento patrimonial formavam a combinação perfeita para qualquer um que desejasse investir neste mercado.

Tudo mudou, para ruim.

Gostaria de deixar este video rápido onde explico com detalhes a diferença entre investir em Imóveis de Locação nos EUA e Brasil:

 

Os imóveis de locação hoje no Brasil não estão rendendo mais do que 0,6% líquido ao mês. Se estivermos falando de imóveis comerciais podemos falar em aproximadamente 1% (no máximo).

Outro sério problema é que vários imóveis não estão sendo buscados por inquilinos devido o alto valor do aluguel.

Hoje, tenho diversos investidores em minha empresa aqui nos EUA, que possuem apartamentos de luxo no Rio de Janeiro e São Paulo que simplesmente estão fechados a mais de 1 ano esperando que algum inquilino aceite pagar o valor do aluguel destes locais.

Para você entender melhor o que estou falando, vou deixar abaixo um breve quadro mostrando os números atuais de uma propriedade de locação no Brasil:

Investimento Imobiliário nos EUA

Neste quadro, eu não considerei que o proprietário é responsável pelo pagamento do IPTU já que no Brasil é muito comum que o inquilino seja responsável por esta despesa. Também não considerei o pagamento para uma administradora de imóvel estar cuidando desta propriedade.

Detalhe importante é que não considerei a inflação para determinar o percentual de lucro de 5,2% ao ano, ou seja, considerei que não existe inflação no Brasil (hehehe).

Esta é a realidade do mercado de investimento em imóveis no Brasil, salvo raríssimas exceções.

Vamos agora entender como funciona o mercado de investimento em imóveis nos EUA e como você pode se beneficiar das informações que estarei mostrando aqui agora.

Investimento imobiliário nos EUA

Quem não quer investir ou possuir imóveis nos EUA? Acredito eu que a resposta deve ser quase que unânime: Todos!

As belas casas de Miami, as mansões em Orlando perto da Disney e lucrar em dólar é a combinação perfeita para investidores brasileiros.

Nós como investidores buscamos apenas os números do negócio e em quanto tempo alcançaremos esses números, de novo, temos o que eu chamo de “lei do investidor”: Retorno x Prazo.

Dito isso gostaria de te mostrar se realmente vale a pena investir nas famosas cidades da Florida, e quais são os rendimentos destes locais.

Você vai entender agora onde deve investir nos EUA para obter lucros excepcionais.

Investimento Imobiliário nos EUA Como Funciona

 

Flipping – Compra, Reforma e Venda

Não vou me delongar muito quanto ao Flipping na Florida, e nos Estados Unidos em geral, já que na minha opinião é muito difícil se conseguir alguma oportunidade de fazer mais de 30% de lucro líquido por operação devido a alta competitividade do mercado e preço elevado dos imóveis.

Salvo algumas exceções, e o quanto você está disposto a investir para obter rendimentos superiores a isso, esses são os números que o mercado tem praticado. Lembrando que, diversos investidores americanos fariam de tudo para encontrar oportunidades que gerem 30% de lucro líquido por operação com Flipping.

O prazo médio para você realizar a compra, obter os alvarás para reformar, finalizar a obra e conseguir vender a propriedade no mercado varia muito de acordo com a cidade onde você está investindo, porém com base no que eu tenho visto no mercado local da Florida, diria que pode variar dos 4 meses até 1 ano (tudo depende do local).

Para você entender melhor, existe uma cidade em Miami-Dade chamada Coral Gables. Local extraordinário para se viver, porém existe uma burocracia enorme para obter determinados alvarás (muitas vezes pode demorar até 3 meses para obter um simples alvará autorizando a adição de mais um banheiro na casa), fazendo com a obra demore meses para terminar, aumentando o prazo final do negocio e por consequência diminuindo a margem de lucro.

Provavelmente outros estados dos EUA possuam melhores oportunidades para esta estratégia, porém não realizo flipping como carro chefe dos meus investimentos aqui nos Estados Unidos por não considerar um negócio tão atrativo pelos altos valores investidos e “baixo” rendimento.

Imóveis de Locação nos EUA

Finalmente a cereja do bolo deste artigo, já que os números que eu quero te mostrar agora mudará completamente a maneira que você vai encarar os investimentos em imóveis de locação.

Gostaria de citar três tipos de investimentos em imóveis de locação que os investidores brasileiros estão acostumados a fazer aqui nos EUA:

  • Vacation Homes
  • Single Family
  • Multifamily

Vacation Homes

Muito conhecido em Orlando – Florida, as vacations homes são propriedades destinadas aos milhares de turistas que frequentam a região para conhecer os parques da Disney e outlets com seus maravilhosos descontos.

Muitos investidores incluem suas propriedades no aplicativo chamado AirBnB (certamente estaremos escrevendo sobre Como funciona investir em imóveis nos EUA para locação no AirBnB) para locação dos quartos, conseguindo assim, reservar seus quartos para turistas durante meses.

Muitas dessas propriedades já ficam com seus quartos reservados pelos meses seguintes tamanha demanda da região.

Porém o que muita gente não sabe é que Orlando, mesmo com bons rendimentos comparados ao Brasil, não trás a melhor rentabilidade para você que deseja investir em imóvel de locação nos EUA.

A média entre o valor de aquisição do imóvel e o aluguel, abatido as despesas, fica na casa dos 8% ao ano líquido (um pouco melhor que no Brasil ja que aqui realmente “não existe inflação”).

Também não utilizo esta estratégia em meus negócios, pois mesmo com rendimentos melhores que o Brasil, aplico uma alternativa um pouco diferente do que a maioria dos brasileiros fazem, mais barata e mais lucrativa.

Single Family 

Fazer um Investimento imobiliário com single family, nada mais é do que imóveis destinados a locação por uma família com prazo de 1 ano (locação tradicional de imóveis).

Quero te mostrar agora quais são os números dos imóveis que tenho trabalhado com single family e onde são os melhores locais para você encontrar estas oportunidades.

A estratégia que tenho utilizado é fugir de cidades turísticas, cidades onde temos uma grande concentração de imigrantes e o mais importante: tenho focado em cidades classe média-baixa.

Com esta estratégia, tenho adquirido imóveis de locação nos EUA com valores muito abaixo do que todo o mercado de investimento imobiliário tem praticado, e tenho repassado estes imóveis para meus investidores e parceiros com rendimentos iniciais de 1,2% líquido ao mês.

Sem mais delongas, vamos aos números de meus imóveis de locação nos EUA:

Imóvel de locação nos USA

O exemplo citado acima é de um imóvel que recentemente entreguei para um de nossos investidores no Tennessee. “Facilmente” conseguimos obter rendimentos como este de 16% ao ano que daria 1,33% ao mês.

Fazendo uma comparação rápida com o single family em Orlando, você poderia adquirir quatro imóveis iguais a este que repassei para um dos meus investidores, com o mesmo valor de apenas um imóvel em Orlando.

Desta maneira, você conseguiria mais do que triplicar seu rendimento em alugueis e alavancar muito mais seu capital e patrimônio.

Comparando agora os investimentos em imóveis de locação nos EUA e no Brasil, teríamos a seguinte realidade:

Investimento Imobiliário nos EUA Como Funciona

Se você tem alguma dúvida sobre melhor local para investir em imóveis de locação, analisando estas informações, fica claro que nos EUA você pode obter rendimentos extraordinários se souber exatamente onde investir.

Estarei a partir de agora mostrando os números dos imóveis que eu tenho investido, já que na minha opinião estas são as melhores oportunidades de investimento em imóveis de locação nos EUA, e também por achar que não é mais necessário fazer comparativos com outras locais.

 Multifamily

 Criar o seu investimento imobiliário com locação nos EUA que sejam Multifamily, ou multifamiliares, nada mais é do que imóveis com finalidade de atender mais de uma familia na “mesma propriedade”.

Poderíamos chamar de duplex ou Condos.

Duplex

 Muito comum seria uma propriedade de 4 quartos e 2 banheiros dividida em duas unidades com cada uma possuindo: 2 quartos e 1 banheiro.

Desta forma você consegue potencializar o rendimento, pois se essa casa estivesse alugada para apenas uma família renderia bem menos do que para duas famílias.

Condo

 O mesmo conceito do duplex pode ser aplicado para os condos porém com a seguinte ressalva: Temos um complexo com diversos “apartamentos” ou unidades.

 Segue o vídeo de um dos Condos que nós adquirimos e repassamos para nosso investidor para que você tenha uma idéia exata do que estou falando:

 

CONSIDERAÇÕES FINAIS:

Se voce estava buscando as melhores oportunidades para começar a investir no mercado de investimento imobiliário dos EUA, este é momento perfeito para investir seu capital.

Acredito que fazer um investimento imobiliário nos EUA, compra e venda ou locação, seja uma das melhores estratégias para quem deseja auferir lucros e rendimentos com margens extremamente atrativas.

Particularmente tenho optado por investimentos em imóveis de locação nos EUA. É recomendável comprar em locais que não são turísticos, com pouca concentração de imigrantes e de classe média-baixo.

Utilizando as estratégias compartilhadas neste artigo, certamente você estará alcançando margens de lucros iniciais de 1,2% ao mês líquido em imóveis de locação, e se potencializado, podendo chegar aos incríveis 4% líquido ao mês.

Caso você opte por comprar, reformar e vender, é possível encontrar oportunidades que podem render até 30% líquido por operação, porém com prazo em aberto entre 4 meses e 1 ano. Vai depender da área em que você deseja investir, da competitividade do mercado local e de quanto capital você está disposto a disponibilizar por operação.

Se você quiser saber mais sobre este tipo de investimento e como começar a investir, eu criei um grupo no facebook para auxiliar investidores que desejam investir no mercado imobiliário aqui nos EUA.

Ali é nosso espaço e seria ótimo ter voce neste grupo, pois é onde podemos interagir, tirar dúvidas e ter contato mais proximo com investidores que ja iniciaram sua jornada aqui na Terra do Tio Sam.

Espero que este post tenha ajudado a todos a conhecerem mais uma excelente oportunidade de investimento, e quem sabe, seja uma porta para você que deseja um dia investir aqui nos Estados Unidos.