Fala pessoal um artigo bem especial hoje, pois vários investidores me pediram para escrever sobre Foreclosure e como funciona o leilão de imóveis nos USA. Escrevi de maneira detalhada tudo que você precisa saber sobre como funciona foreclosure, como comprar imóveis de leilão aqui nos USA por foreclosure e quais os procedimentos deste negócio.
Investir em leilão de imóveis nos Estados Unidos é uma estratégia muito interessante para investidores que desejam gozar das diversas oportunidades e excelentes rendimentos que o mercado de imóveis nos USA pode proporcionar.
Mas antes de falar sobre foreclosure você precisa saber tudo sobre como funciona investimentos imobiliários nos Estados Unidos. Escrevi um artigo completo sobre o assunto e recomendo que você de uma conferida nas informações preciosas deste artigo: Investimento Imobiliário nos EUA: Como Funciona?
O mercado de investimento em imóveis de foreclosure nos Estados Unidos é bastante amplo, ou seja, existem várias maneiras e estratégias para aquisição destes imóveis. Se você souber como funciona e quais são os procedimentos a serem seguidos, este negócio pode ser muito interessante para você.
Vamos conversar um pouco sobre leilão de imóveis nos USA, o que é, como funciona, como comprar, qual o procedimento e como esta estratégia pode ser lucrativa para o seu negócio.
Leilão de Imóveis nos USA: Foreclosure
Antes de mais nada, vamos iniciar pelo básico fazendo breve relato prático de um momento real que aconteceu aqui nos Estados Unidos nos últimos anos onde os bancos realizaram vários processos de foreclosure e leilão dos imóveis dos proprietários inadimplentes.
Crise Imobiliária nos USA em 2008:
Se você conhece alguém que morava nos Estados Unidos durante os anos de 2008 e 2010, com certeza você deve saber o caos em que o país entrou por conta da famosa “bolha” imobiliária instalada no cenário nacional dos USA.
Em poucas palavras, os bancos americanos liberavam financiamento de imóveis sem praticamente nenhuma comprovação real dos proprietários no que se refere a possuir renda suficiente para arcar com as famosas hipotecas. Muitas vezes, uma única pessoa só tinha condições de pagar por apenas uma hipoteca mas possuía duas ou três.
Para arcar com essas hipotecas, os proprietários alugavam os imóveis e este aluguel cobria os valores a serem pagos aos bancos. Se você não sabia quais foram um dos fatores cruciais para a crise profunda deste país, acho que agora já ficou bem claro: Os inquilinos deixaram de pagar seus aluguéis porque começaram a perder seus empregos, e por suas vez os proprietários não possuíam renda suficiente para pagar ao banco suas três hipotecas.
Neste momento começou o que chamamos de Foreclosure, ou seja, os bancos começaram a executar as hipotecas recuperando os imóveis com intuito de revender para outra pessoa e receber os valores que foram emprestados por eles ao antigo proprietário, da mesma forma como acontece o tradicional leilão de imoveis no Brasil.
O abismo finalmente chegou: Não existiam mais compradores após o processo de foreclosure, já que devida a crise instalada, praticamente ninguém estava comprando imóveis nesse momento.
Vários bancos literalmente faliram.
FORECLOSURE: O que é? Como Funciona?
Acredito que já tenha ficado uma pouco claro sob qual contexto que os bancos iniciam os processos de foreclosure. Contudo, responderei de maneira simples e objetiva, a esta que é uma das perguntas que mais recebo de investidores aqui em meu escritório e nas redes sociais.
Eu gravei um vídeo explicando detalhadamente o que é foreclosure, como funciona, como comprar, qual a estratégia utilizada pelos bancos para recuperar seu dinheiro e como você pode se beneficiar desta situação. Dê uma olhada no vídeo.
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O foreclosure nada mais é do que o processo pelo qual os bancos tentam recuperar o imóvel de um proprietário que não consegue mais pagar a sua hipoteca.
Durante este processo, os bancos devem realizar o que conhecemos no Brasil como execução hipotecária, mesmo que esse não seja de maneira nenhuma o processo ideal que os bancos realmente desejam.
Você deve estar se questionando: “Porque os bancos não querem realizar a execução hipotecária, se o proprietário deixou de pagar as parcelas de seu financiamento? Qual a maneira que os bancos preferem utilizar para recuperar esse prejuízo causado?
Possibilidade 1 – O banco nunca aceitará perder todo o dinheiro investido.
Possibilidade 2 – O banco tem uma maneira mais eficaz, rápida e menos custosa para isso.
Agora quero te mostrar as melhores estratégias para comprar imóveis de leilão nos USA (foreclosure).
Leilão de Imóveis nos USA de Foreclosure: Como Comprar
Se você deseja investir em imóveis nos Estados Unidos pagando menos do que o valor de mercado de uma propriedade, tenho certeza que você já se perguntou como comprar imóveis nos USA de leilão de foreclosure.
Partindo deste pressuposto, eu decidi contar o que talvez poucas pessoas contariam sem cobrar alguns dólares de você. Por isso, se você acompanha meus artigos e vídeos, vai estar na frente de várias pessoas que não sabem nem por onde começar a buscar informações que realmente ajudam nesse processo.
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A venda e a compra dos imóveis de foreclosure podem ser realizadas de algumas maneiras:
- Encontrar quem são os proprietários inadimplentes que não estão pagando as suas hipotecas
- Encontrar quem são os advogados contratados pelos proprietários que não estão pagando as suas hipotecas
- Entrar em contato com os bancos para encontrar as listas dos imóveis de foreclosure
Proprietários Inadimplentes: Como encontrar?
Esta é a pergunta que pode valer 1 milhão de dólares. Pode apostar que se você souber como encontrar essas pessoas antes de qualquer outro investidor ou até mesmo antes do banco recuperar o imóvel você certamente vai colocar suas mãos em excelentes propriedades, pagando menos do que a propriedade realmente vale e fazendo uma boa aquisição.
A melhor resposta para essa pergunta é: NETWORK.
Algumas informações você não vai encontrar disponível na internet, pois elas geralmente são as respostas para toda uma estratégia e estrutura de negócio da certo ou errado.
Partindo deste pressuposto, a melhor maneira para encontrar esses proprietários é conhecer quem trabalha nesta área de maneira intensa, é participar do grupos de investidores que frequentemente se reunem para discutir estratégias de investimento, ou fazer parcerias com empresas nos Estados Unidos que trabalham com investimento imobiliário e certamente conheçe os caminhos para chegar até esses proprietários.
Muitas vezes encontrar parceiros nos EUA que trabalhem com investimentos imobiliários pode ser a resposta para as três possibilidades de encontrar e comprar imóveis de foreclosure.
Várias informações públicas relacionadas a proprietários de imóveis podem ser encontradas diretamente nos condados onde os imóveis estão registrados. Esta com certeza é uma excelente informação para você que não sabe onde procurar e quer iniciar a “caça” dos imóveis de foreclosure.
Advogados dos Proprietários Inadimplentes: Como encontrar?
Nos Estados Unidos vários escritórios de advocacia se especializaram nesse tipo de negócio por conta da grande demanda causada pela crise imobiliária iniciada em 2008. Porém, o segredo é buscar por advogados que se especializaram em defender os proprietários inadimplentes contra os processos de foreclosure dos bancos.
Esses advogados estarão buscando o melhor acordo entre seu cliente e o banco para que no final do dia, o banco receba o valor que deseja e o proprietário fique livre de qualquer obrigação contratual financeira com o banco.
Em outra palavras, esse advogado vai negociar a dívida restante da hipoteca com o banco, buscando possíveis compradores para este imóvel e assim saudar o passivo deixado, livrando o seu cliente de um dano imensurável ao seu score de crédito.
Neste momento, se você possuir bons contatos e bons relacionamentos aqui nos USA com advogados que atuam nessa área, certamente este advogado vai ligar para você (investidor) oferecendo imóveis de clientes que estão na eminência de ir à leilão, e que o buscam desesperadamente para resolver suas pendências hipotecárias com os bancos.
Foreclosure: Lista de Imóveis dos Bancos, Como Encontrar?
Esta pergunta poderia ter uma resposta simples: “Entrando em contato com o banco e pedindo as listas dos imóveis que estarão disponíveis para compra”.
Sim, esta a maneira que você deveria proceder para buscar esses imóveis. Porém, inexplicavelmente os melhores imóveis quase nunca aparecem nessas listas, e quando aparecem, recebem ofertas e contratos de compra quase que instantaneamente.
Provavelmente a resposta para isso esta nos dois itens acima.
SHORT SALE: O QUE É? O QUE SIGNIFICA? COMO FUNCIONA?
Agora que você já sabe exatamente o que é foreclosure e como funciona o procedimento utilizado pelos bancos nos Estados Unidos vamos falar um pouco sobre short sale.
Short Sale: O que é?
Quando o banco recupera o imóvel do proprietário inadimplente o único objetivo é tentar recuperar o valor que foi disponibilizado para financiar a compra deste imóvel.
Os bancos não querem se tornar proprietários desses imóveis, visto que o custo de manutenção e pagamento de impostos dos diversos imóveis que constantemente passam pelo processo de foreclosure daria um prejuízo enorme aos bancos.
Por esta razão, os bancos mandam esses imóveis a leilão deixando a disposição para investidores ou qualquer pessoa que quiser comprar por um preço inferior ao valor de mercado (muitas vezes pelo valor em aberto desta hipoteca).
Então Short Sale nada mais é do que o processo de venda do imóvel, que passou pelo foreclosure, para outra pessoa ou investidor.
Short Sale: O que Significa?
Poderíamos dizer que o significado do termo em inglês “short sale”, faz referência a imóveis que são vendidos mais barato do que o preço necessário para quitar a dívida da hipoteca.
Você deve estar se perguntando: “Como assim mais barato que o valor para quitar a hipoteca? O banco aceita isso?”. A resposta é sim, vários bancos aceitam valores um pouco abaixo do que seria necessário para quitar a hipoteca porque o intuito é recuperar o dinheiro investido.
Já falamos que o banco não quer e não tem interesse em se tornar proprietário do imóvel.
Short Sale: Como Funciona?
Geralmente os bancos possuem suas regras mais especificas, e por isso você precisa entender como cada banco gosta de realizar este procedimento.
Porém, via de regra, quando você tem conhecimento que determinado imóvel vai passar pelo short sale, a primeira coisa a fazer é buscar informações a respeito da propriedade, verificar possíveis dívidas e apurar qual valor inicial o banco está querendo vender.
Com todas as informações necessárias em mãos, você pode enviar sua oferta para o banco e aguardar um posicionamento oficial do agente imobiliário que trabalha para o banco informando se a sua proposta foi aceita ou se já existem propostas pendentes na sua frente.
Sendo aceita, o próprio banco vai iniciar o processo de “closing”, ou fechamento da propriedade, com o pagamento dos valores estabelecidos em contrato.
Importante ressaltar, que os compradores que estão fazendo propostas para pagar com cash, dinheiro vivo, tem preferência para ter sua proposta aceita. Porém, é possível comprar o imóvel dando uma parte do dinheiro como entrada e financiando o restante no próprio banco ou em outro banco que aceite financiar este imóvel para você.
Resumindo o processo
- Banco financia e coloca uma hipoteca no imóvel
- Proprietário não paga a hipoteca
- Banco inicia o processo de foreclosure para recuperar o imóvel
- Após recuperar o imóvel inicia o processo de Short Sale
- Investidores podem comprar o imóvel por valor abaixo do necessário para pagar a hipoteca
- O banco muitas vezes aceita, pois seu interesse é recuperar apenas o dinheiro investido
- O investidor vai adquirir um imóvel com valores abaixo do valor de mercado
Considerações finais
Se você já investe em imóveis nos USA, ou pretende começar a investir e ainda não conhecia o leilão de imóveis nos USA por meio do foreclosure, acredito que agora você tenha encontrado mais uma estratégia de aquisição de imóveis nos Estados Unidos.
Com margem de lucro garantida, já que você pode comprar bons imóveis abaixo do valor de mercado, comprar imóveis de leilão de foreclosure pode ser uma alternativa para comprar sua primeira casa nos EUA.
Já pensou em comprar a casa que você poderia morar nos Estados Unidos abaixo do valor de mercado? Esta pode ser sua oportunidade.
Se você quiser saber mais sobre este tipo de investimento e como começar a investir, eu criei um grupo no facebook para auxiliar investidores que desejam investir em imóveis aqui nos Estados Unidos. Não esquece de curtir minha fanpage no facebook onde compartilho várias informações a respeito de oportunidades como esta.
Ali é nosso espaço e seria ótimo ter você neste grupo, pois é onde podemos interagir, tirar dúvidas e ter contato mais próximo com investidores que já iniciaram sua jornada aqui na Terra do Tio Sam.
Espero que este post tenha ajudado a todos a conhecerem mais uma excelente oportunidade de investimento, e quem sabe, seja a porta de entrada para você que deseja um dia vir morar aqui nos Estados Unidos.
