Esta é definitivamente umas das perguntas mais frequentes que tenho recebido nos últimos dias, e por esta razão o assunto a ser tratado hoje será: “Tax Lien – Como Comprar”. Se você já sabe quais são os benefícios em investir neste modelo de negócio fique bem atento as informações que irei compartilhar neste post. Mas se este não for o caso, escrevi dias atrás um artigo sobre Tax Lien – Quais os Benefícios falando sobre todos os benefícios que investir em Tax Lien pode trazer para pessoas que nunca investiram, para pequenos e grande investidores.
Neste post vamos tratar diversos pontos a serem observados por você durante o processo de compra e investimento em Tax Lien. Garanto que seguindo as dicas que irei trazer agora, você estará muito mais preparado e instruído a respeito de como comprar seu primeiro Tax Lien.
Primeiros passos para comprar um Tax Lien
Antes de efetivamente comprar um tax lien, eu acredito ser extremamente importante analisar quais são seus objetivos, ou podemos dizer, sua estratégia de negócio, para que assim você saiba exatamente por onde iniciar suas pesquisas e desenvolver da melhor maneira seus investimentos.
Quando decidi que deveria começar a investir e comprar tax lien, eu criei um checklist sobre quais eram os meus objetivos e quais os pontos mais importantes a serem observados para obter os melhores resultados neste tipo de investimento. Gostaria de compartilhar alguns destes pontos com vocês:
- Estrutura do Negócio: É realmente necessário abrir uma empresa e abrir conta no banco dos Estados Unidos? Como funciona o processo de abertura de empresa e conta bancária nos Estados Unidos sem precisar sair do Brasil? Como funciona imposto, transferência de capital do Brasil para EUA?
- Definir quantos por cento (%) de retorno você deseja sobre cada investimento
- Você está confortável em receber a porcentagem sobre o investimento ao mês, ou ao ano?
- Definido a porcentagem, escolher e estudar qual o Estado você deseja iniciar seus investimentos.
Poderia continuar listando vários pontos importantes que realmente fazem total diferença em seus resultados como investidor em tax lien aqui nos Estados Unidos, porém os 4 pontos listados acima são suficientes para que possamos entender como e qual a melhor maneira de pensar este novo modelo de negócio.
Estrutura do negócio
Você quer ser bem-sucedido em qualquer coisa que faça? Pense na estrutura do negócio!!!
Muita gente se deixa levar pelo calor da emoção, por vendedores de sonhos, por pessoas que querem vender a todo custo uma ideia, muitas vezes boa, mas que pode não encaixar dentro do que você entende como melhor estrutura para O SEU NEGÓCIO. Tenho amigos que perderam muito dinheiro em diversos tipos de investimento, desde o marketing multinível até investimentos na bolsa de valores. Eles não entendiam a estrutura do negócio, na verdade nunca foi criado por eles uma base, estratégias, planejamento financeiro para sustentar o seu projeto. Como seria possível estas pessoas obterem algum resultado positivo? Em minha humilde opinião, eles lançaram todo seu projeto e dinheiro a sua própria sorte.
O resultado positivo de qualquer novo empreendimento depende única e exclusivamente da maneira com que você estrutura todo o plano de negócio da sua empresa, do quanto você entende da área que quer investir, ou do quanto as pessoas que estão administrando seu investimento entendem do negócio. Aqui nos Estados Unidos todo mundo que deseja ter seu próprio negócio ou investir em qualquer que seja o mercado, vai procurar saber com exatidão todas as variantes e/ou os planos de ação de quem vai operar seus investimentos, para que este novo empreendimento seja bem-sucedido.
É exatamente sobre isto que vamos falar agora. Vamos então analisar ponto por ponto quais são os caminhos para obter sucesso neste novo investimento e saber exatamente como comprar o seu primeiro tax lien.
Abertura de empresa nos Estados Unidos
Todo profissional da área jurídica vai te falar para pensar na estrutura legal do negócio. Como no Brasil eu trabalhava na área jurídica sempre tive a seguinte opinião: “Se começar errado, em algum momento você terá que voltar para o início de todo o processo, ajustar o erro, gastar um bom dinheiro e começar novamente”.
A melhor maneira de iniciar sua trajetória como investidor nos Estados Unidos seria abrindo sua empresa. Mas Arthur, é obrigatório abrir uma empresa para iniciar meus investimentos? Não, não é obrigatório, mas é necessário. Se você iniciar seus investimentos sem utilizar sua empresa, certamente em algum momento você vai ter que voltar ao início do processo e abrir sua LLC ou Corporation.
Quais os benefícios em abrir uma empresa para realizar seus investimentos?
Não aprofundarei muito o assunto, pois entendo que o profissional adequado para explicar detalhadamente sobre isso seria nosso contador. Mas aqui vão alguns benefícios:
Menor incidência tributária
Proteção patrimonial
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Ao falarmos de menor incidência tributária, a primeira coisa que gostaria de mencionar para você é que no imposto de renda anual da empresa você vai pagar menos imposto do que se estivesse investindo como pessoa física. Desta maneira, os lucros gerados por sua empresa investindo em Tax Lien, seja sua empresa uma LLC ou uma Corporation, terão uma menor tributação. Excelente benefício, concorda? Pagar menos imposto em uma operação apenas por estar usando sua empresa, e não a pessoa física, seria uma ótima maneira de otimizar seu capital.
Quando pensamos em proteção patrimonial, a primeira coisa que nos vem a mente é de que se trata de alguma estratégia para proteger o seu patrimônio. Mas de que patrimônio estamos falando? Vamos entender um pouco melhor sobre isso.
Quando você disponibiliza na conta bancária de sua empresa o capital para realizar os seus investimentos nos Estados Unidos, neste caso comprar Tax Lien, alguns benefícios são claramente observados. Um desses benefícios esta diretamente ligado a proteção patrimonial pessoal do investidor já que todo negócio realizado pela empresa, sejam seus efeitos positivos ou negativos, ficarão limitados ao capital/patrimônio da empresa.
Em outras palavras, se por conta de um mau negócio realizado por sua empresa, em qualquer que seja a área que você esteja investindo, exista a necessidade de saldar débitos que talvez você não tenha capacidade financeira para saldar, seus bens pessoais vão estar protegidos. Os únicos bens utilizados para saldar a sua dívida serão os bens da empresa.
O que é necessário para abertura da empresa nos Estados Unidos?
O processo para abertura da sua empresa nos Estados Unidos é bem simples, mas alguns pontos são necessários para isso. Eles são:
- Cópia do Passaporte
- Nomes dos sócios da empresa
- Endereço nos Estados Unidos para registrar a empresa
- Determinar quem terá poderes para abrir conta bancária nos Estados Unidos.
Estas seriam basicamente as únicas exigências para que você possa iniciar o processo de abertura da sua empresa nos Estados Unidos estando no Brasil. Gostaria de destacar os últimos dois pontos desta lista: Endereço nos Estados Unidos para registrar a empresa e abrir conta bancária nos Estados Unidos.
Toda empresa nos Estados Unidos tem que ter um endereço físico determinando onde será a sua sede e onde todas as correspondências deverão ser entregues. Muita gente se desespera ao saber disso porque não possuem nenhum endereço para utilizar aqui nos Estados Unidos, mas a solução para resolver este “problema” é bem fácil de ser encontrada: Endereço Virtual.
O endereço virtual nada mais é do que um local onde você pode utilizar o endereço para recebimento de correspondências e cadastro na hora da abertura da empresa. Algumas companhias prestam este serviço de “endereço virtual” cobrando entre $30 a $40 dólares por mês.
Como abrir sua conta bancária sem ter que vir nos Estados Unidos.
Gostaria de destacar este tópico porque 99% das pessoas que tem me procurado tem perguntando sobre como abrir uma conta bancária nos Estados Unidos sem estar presente aqui, algumas até tem pensado em adiar os planos para investir nos Estados Unidos porque não tem condições de viajar apenas para abertura da conta, ou porque não possuem visto, dentre vários outros motivos.
Aqui vai uma dica que vai fazer toda a diferença para você que estava desesperado por não saber como vencer este obstáculo: Sempre que ajudamos na abertura das empresas dos nossos parceiros aqui nos Estados Unidos, enviamos para os sócios que estão no Brasil um documento pedindo autorização para adicionar um gerente (manager) em sua empresa que tenha poderes específicos para abertura da conta bancária. Desta maneira, não é necessário a presença dos sócios desta nova empresa nos Estados Unidos para fazer todo este procedimento.
Com este documento assinado, este gerente poderá realizar todo o processo de abertura da conta bancaria sem nenhum problema e você estará apto a utilizar o sistema online do seu banco para realizar seus investimentos em Tax Lien, pagamento de despesas da empresa ou qualquer outro tipo de transferência econômica que se faça necessário.
Definir quantos % de retorno sobre o investimento
O segundo ponto do meu checklist esta focado em quantos por cento de retorno você gostaria de receber sobre cada investimento realizado. Se você souber exatamente quanto quer fazer de lucro e seguir fielmente sua estratégia, as chances para alcançar seus objetivos serão bem maiores e será muito mais fácil identificar, dentre as inúmeras opções disponíveis no mercado imobiliário Norte Americano, os melhores investimentos.
Definir se o investimento será nos estados que pagam juros ao mês ou ao ano
Definido quantos por cento de retorno sobre cada investimento você estaria disposto a lucrar, vamos falar sobre as duas maneiras que os Estados Americanos utilizam para realizar o pagamento dos juros aos investidores que compraram os Tax Liens.
Existem dois tipos de Estados quando estamos falando sobre Tax Lien. Estes são:
Penalty States (Estado que penaliza o proprietário do imóvel)
Annualized State (Estado que a taxa de juros anual é dividida por cada mês do ano)
Como funcionam os Penalty States:
Quando você comprar um Tax Lien em Estados que penalizam o dono do imóvel (Penalty States), não importa se o proprietário do imóvel pagar imposto atrasado em 1 dia ou em 1 ano, os juros serão fixos.
Vamos considerar que você comprou um Tax Lien no Estado “x” que paga 12% de juros a cada 4 meses. Se passaram 2 dias após você ter efetuado a compra do Tax Lien, e o proprietário do imóvel enviou um cheque para a prefeitura para pagar o imposto sobre a propriedade que estava atrasado acrescido dos juros de 12%.
Por se tratar de um Estado que penaliza o proprietário do imóvel os juros aplicados serão sempre 12% independente se o dono do imóvel pagou a dívida 2 dias depois que o investidor comprou o tax lien, ou 4 meses após a compra do tax lien.
Como funcionam os Annualized States:
Quando você comprar um Tax Lien em Estados que são chamados de “Annualized States” os juros que serão pagos aos investidores que comprarem os tax liens serão proporcionais ao tempo em que o proprietário do imóvel pagar a o imposto sobre a propriedade em atraso.
Vamos considerar que você esta comprando Tax Lien na Florida e que os juros são de 18% ao ano.
Em Estados que são considerados “Annualized States” os juros a serem pagos aos investidores serão definidos considerando quanto tempo o proprietário do imóvel demorou para pagar o imposto sobre a propriedade, após a compra do tax lien pelo investidor.
Se na Florida são 18% de juros ao ano, consideremos que seja 1,5% ao mês. Assim, se o proprietário pagar no primeiro mês o imposto sobre a propriedade em atraso, o investidor receberá o valor investido acrescido dos juros de 1,5%.
PORÉM, vou compartilhar com vocês uma informação extremamente importante e que pode fazer total diferente em relação a porcentagem paga pelo Condado (prefeitura) ao investidor.
Situação comprando em Leilão:
A compra de Tax Lien em leilão funciona da seguinte forma:
– Os investidores ofertam qual a porcentagem que desejam ganhar de retorno entre 0% e 18% de juros ao ano. Quem ofertar no leilão que deseja ganhar a menor taxa de juros, vai ser o vencedor para comprar o Tax Lien.
– Se a porcentagem for maior do que 1% e menor de 18%, o Condado (prefeitura) vai pagar mais 5% para o investidor penalizando o dono do imóvel. Assim, o proprietário do imóvel vai pagar os juros mais a penalidade de 5% sobre o valor do imposto atrasado.
Exemplo:
Arthur ofertou no leilão que desejaria receber 12% de juros ao ano e foi quem venceu o leilão, comprando assim o tax lien
O Estado vai adicionar aos 12% ao ano + 5% de penalidade
Se o proprietário pagar o imposto atrasado no primeiro mês, os juros a serem pagos ao investidor será de 1% (12% ao ano, daria 1% ao mês) + 5% penalidade = 6%.
Neste caso, Arthur ganharia o investimento acrescido de 6% já no primeiro mês.
Desta maneira, se o investidor optar por comprar tax lien em leilão nos Estados considerados “Annualized States”, o menor porcentual ofertado será o vencedor do leilão e se este percentual estiver acima de 1% e abaixo de 18% vai ser acrescido mais 5% como penalidade ao proprietário do imóvel.
Situação comprando em Lista:
Não aplicaremos o procedimento utilizado para comprar tax liens em leilão.
Os Tax Liens que não são comprados em leilão ficam disponíveis em uma lista para compra imediata por qualquer investidor sem a necessidade de leilão. Ou seja, o investidor vai pegar esta lista de tax liens que não foram comprados, fazer sua pesquisa para avaliar qual a melhor opção de compra e vai ter a opção de comprar na hora sem ter que passar pelo processo do leilão.
Se a compra do tax lien for realizada desta maneira, os juros aplicados serão de 18% (na Florida) e não haverá o acréscimo da penalidade de 5% sobre este valor.
Escolher qual estado investir
Este seria o último ponto no checklist criado por mim para que você possa comprar seu primeiro Tax lien.
Cada Estado nos Estados Unidos tem taxas de juros diferentes, para oferecer como pagamento aos investidores que compram tax liens, como também, características diferentes quanto a maneira de operar as vendas e pagamentos dos tax liens.
Com base na estratégia definida por você em relação ao seu modelo de negócio e a quanto você esta disposto a receber de juros, decida qual são os melhores Estados para iniciar seus investimentos.
Eu gravei um vídeo falando resumidamente todo o processo de compra de Tax Lien.
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Considerações Finais
Se você já começou a comprar Tax Lien mas ainda não sabia exatamente onde buscar as melhores oportunidades de investimento para otimizar seu capital, ou se você pretende começar a investir e não sabe por onde começar, o passo a passo criado por mim quando iniciei meus investimentos certamente irão abrir a sua mente e mostrar qual o melhor caminho em direção ao seu sucesso como investidor em Tax Lien.
Resumindo o checklist:
1- Estrutura do Negócio: Abrir sua empresa e abrir a conta no banco dos EUA
2- Definir qual a porcentagem (%) de retorno você deseja sobre cada investimento
3- Definir se quer receber a porcentagem sobre o investimento ao mês, ou ao ano
4- Escolher qual o Estado você deseja iniciar seus investimentos.
Se você quiser saber mais sobre este tipo de investimento e como começar a investir, eu criei um grupo no facebook para auxiliar investidores que desejam investir em Tax Lien aqui nos Estados Unidos. Ali é nosso espaço e seria ótimo ter você neste grupo, pois é onde podemos interagir, tirar dúvidas e ter contato mais próximo com investidores que já iniciaram sua jornada aqui nos Estados Unidos.
